賃貸契約に保証人は必要ですか？概要やいない場合の対策を解説

           

賃貸物件を借りる際に必要となる保証人。いったいどのようなものか、詳しくご存じでしょうか？なんとなくイメージはつくものの、具体的な部分は分からないという方も少なくないかと思います。

そこでこの記事では、保証人とはどのようなものか、連帯保証人と違いはあるのか、保証人がいなくても賃貸契約はできるかなど、保証人に関して詳しく解説していきます。

保証人とは？

保証人の内容と責任

不動産における保証人というのは、「保証債務を負う人」を指します。入居者が何らかの理由で家賃を支払うことが出来ず、滞納してしまった場合に、保証人が入居者に代わって滞納分の家賃を支払うのです。

何も家賃滞納だけの話ではなく、例えば故意によって壁などを入居者が壊してしまった場合の弁償金を入居者が拒んだら、保証人に請求がいくこともあります。

なぜ保証人が必要か

保証人制度は賃貸物件を保有しているオーナーを守るために施行された制度です。入居者が家賃を滞納してしまうと、オーナーへの家賃収入が無くなる恐れがあります。家賃収入が無くなってしまうとオーナーの生活に支障をきたす場合があり、これではオーナー側に不利な条件です。

保証人制度があって始めてオーナーは安心して物件の貸し出しを行うことができるのです。

保証人と連帯保証人の違い

保証人と聞くと連帯保証人を思い浮かべる人もいるかと思いますが、保証人は連帯保証人とは全く異なるものになります。

確かに何らかの問題があった際に、家賃などを支払う点は同じです。しかし、保証人の場合は保証人へ請求が届いたとしても、断る権利があります。また、入居者に財産があることを証明できれば、保証人の請求の前に入居者の財産を清算することができます。

一方で連帯保証人は、保証人へ請求が届いた場合断ることが出来ず、また連帯保証人が複数いたとしても、一人一人に全額の支払いが求められます。つまり、請求額を複数人で割ることができる保証人とは違い、連帯保証人では割ることができず、全員に同額の請求がされるのです。

一見すると同じものの様に思える保証人と連帯保証人ですが、後者の方がはるかにリスクが大きいわけです。この様な理由から、連帯保証人になりたくない人というのは多いのです。

保証人になれる条件

保証人になるための条件は、安定した収入があることです。もし、入居者が家賃を滞納したとしても、保証人が代わりに家賃が支払えないと意味がありません。そのため、保証人の支払能力を証明として、収入があることが求められるのです。

それでは安定した収入があれば誰でも保証人になれるのかと言われると、これもまた違います。確実なのは両親や兄弟などの血縁者で安定した収入があれば、ほとんどの場合で保証人と認められます。
しかし、例えばしっかりとした収入のある両親であっても、高齢であれば断られることがあります。

逆に、収入さえあれば友人や恋人、職場の同僚や上司といった人でも保証人になれることがありますが、物件によっては血縁者しか認めない場合があるので、事前に不動産屋に血縁者以外の保証人が認められるかどうかを確認しましょう。

さらに、過去に家賃滞納やカード支払いの滞納など、金融機関で何らかの滞納を起こしたことがある人は保証人として認められないことが多いです。過去に滞納実績があるのであれば、保証人に選んでも支払わないのではないかと言う不安が残るからです。

このように保証人選びというのは、身元がしっかりしていて、安定した家賃があり、滞納の実績がない人でなければ不動産会社の審査に通らないことがあります。

保証人の解約・変更について

途中で保証人を辞めることはできる？

入居途中で保証人を変更することはできます。ただし、保証人を変更する場合は、新たに保証人になる人を探す必要があり、この保証人探しで一苦労するケースが少なくありません。

新たな保証人候補を用意する際に、現在の保証人の年収と同等か上の人を探さなければなりません。今の保証人の年収以下だと、これだけの年収の人が保証人を嫌がったのだから、それ以下の年収の人も途中で変更するのでは？と思われるからです。

保証人が続けられなくなった場合は？

保証人の死亡や自己破産といった理由により、保証人を続けられなくなった場合は新たに保証人を用意する必要があります。
もし、保証人が用意できなかった場合においては、保証人に代わる何らかの担保を提供する必要があります。代表的な担保は自動車や保有している土地・建物などが該当します。

保証人の変更と手続きについて

もし、何としても保証人を変更したい場合は、新たに保証人を用意して、オーナーがそれを認めれば変更することができます。手続き後、オーナーが保証人の変更を認めれば、晴れて保証人変更となりますが、もし保証人変更を断られた場合は変更することが出来ません。

また、現在進行形で家賃滞納をしている場合は、支払いが完了するまでは保証人の変更は認められず、入居者か保証人が家賃を支払うまでは変更することが出来ません。あくまで保証人制度はオーナーを守るための制度であるため、オーナーの意見が最優先されるのです。

保証人なしで部屋を借りる方法

保証会社を利用する

最近多くなってきているのが保証人の代わりに、保証会社を利用する方法です。保証会社とは、入居者が家賃を滞納した際に、代わりに家賃を支払ってくれる会社です。保証会社を利用する場合、契約時に家賃の0.5ヶ月分～1ヶ月相当の金額を初期費用として支払う必要があります。

近年では保証人よりも保証会社を利用することを前提とする賃貸物件も増えてきました。しかし、一点注意してほしい点があり、保証会社は代わりに家賃を支払ってくれますが、入居者の支払い義務がなくなるわけではありません。あくまで保証会社は家賃を建て替えるだけで、入居者が支払ってない家賃に関して保証会社から請求がきます。

保証人不要の物件を探す

保証人不要の物件を探すことも一つの手です。有名なのがUR賃貸物件で、URならば保証人や礼金などの手数料が必要ないため、近年人気が高まっています。

ただし、保証人不要の物件と謳っていても、実際には保証会社の利用が必要な物件もあります。事前にしっかり確認するようにしましょう。

保証人も保証会社も不要な物件というのは数が少ないので、自分の条件に合う物件を探すのは難しいかもしれません。また、保証人不要の物件というのは、保証人を不要にしなければ入居者が集まらないなどの理由があることがほとんどです。不人気物件や事故物件である可能性もあるので、気になるようなら必ず確認をしましょう。

クレジットカードで家賃の支払いをする

クレジットカードで家賃を支払うことが出来れば、家賃を滞納するリスクは少なくなるでしょう。

家賃は口座引き落としで支払うことが一般的です。クレジットカードに対応している不動産会社は少ないですが、それでも最近では少しずつクレジットカード対応の物件が増えてきています。滞納の不安がある場合には、クレジットカードでの家賃支払いが可能か、不動産会社に確認を行うようにしましょう。

まとめ

保証人について詳しく解説しました。賃貸契約を行う場合、オーナーを守るために、保証人を立てるか、保証会社の利用が義務付けられていることが一般的です。それでも保証人不要の物件をご希望の方は、ぜひエイブルにご相談ください。

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