まとめ！賃貸契約の流れをわかりやすくご紹介。よくあるトラブル事例も合わせて調べました

           

こんにちは、エイブルAGENTです。先日、物件探し中のお客様から次のようなお話を聞きました。「いい物件が見つかりそうなんですけど、賃貸契約は初めてでどのように進めればよいかわからないんですよね…」

 

賃貸契約はややこしそうなイメージがありますが、ポイントを押さえればその進め方は複雑なものではありません。今回は賃貸契約の流れとしてどのようなステップがあるのか、また各ステップでの注意点や準備物について、そして契約にまつわるトラブルについて解説していきます！

 

その他、賃貸契約に必要な書類について詳しく知りたい方はこちら

「賃貸契約時の必要書類をまとめて紹介！学生・転職・無職の場合など状況に合わせて確認しよう！」

 

地震保険へ加入する場合、火災保険とセットでの加入が必要です

「賃貸契約でも地震保険に入る必要はある？ 保険の補償範囲と加入方法をご紹介します。」

 

賃貸契約の流れは単純！

アパートやマンションを借りるための賃貸契約は決して複雑なものではなく、テキパキと進めていけば1～2週間で終わるものです。賃貸契約にはどのような項目があるのか、まずはその流れを簡単に見ていきましょう。

 

賃貸契約の流れ1：気になる部屋が決まったら申し込み！

入居物件探しについては、間取りや設備、家賃など希望条件に合うお部屋を物件情報で確認するのはもちろんですが、内見をきちんと行いご自分で実際に確かめましょう。内見の申し込みは、メールや電話で不動産会社に問合せをするとよいでしょう。

 

ご自分の希望する条件に合うお部屋が見つかったら、不動産会社に入居申し込みをします。

 

賃貸契約の流れ2：審査

不動産会社に入居申し込みを行うと入居申込書の提出を求められますので、不動産会社から渡される所定の様式に必要事項を記入して提出します。

 

提出後は入居申込書をもとに管理会社と大家さんで入居審査が行われます。入居審査とは、「家賃を遅れずに支払ってくれそうか」「周りの住人に迷惑をかける恐れがありそうか」等を様々な項目で審査するものです。審査の結果については、早ければ2～3日、長くて1週間ほどで伝えられます。

 

賃貸契約の流れ3：重要事項説明

審査を無事通過したら、契約前に「重要事項説明」というものを受けます。これは不動産会社の宅地建物取引士の資格を持った担当者が、物件の設備に関することや契約の内容について書面をもとに説明するものです。

 

賃貸契約の流れ4：入金

重要事項説明の内容に納得し、入居の意思がある場合には初期費用を支払い、契約手続きを進めていきます。初期費用の入金方法や期日については不動産会社から受け取る請求書に記載してある方法に従います。一般的には、契約書作成日の前日までに不動産会社の銀行口座に振り込むという場合が多いようです。

 

賃貸契約の流れ5：契約締結

初期費用の支払いを終えたら入居者用と大家さん用に契約書2通を作成し、契約を締結させます。また契約に必要な書類の準備を不動産会社から事前に求められますので、不備なくそろえておき、このとき提出します。必要書類の内容については後述します。

もう少し詳しく！賃貸契約の流れを項目別に見てみよう

賃貸契約の流れは単純なものですが、契約のために準備するものは多く、また契約を締結するときには注意すべき点もいくつかあります。ここでは賃貸契約の流れの内容について、さらに詳細にみていきましょう。

 

賃貸契約の流れ①：申し込み

入居申し込みは、正式には不動産会社に入居申込書と入居審査に必要な書類を提出することで行われます。申込書の様式や必要書類は不動産会社により異なりますが、一般的には次のものです。

 

【 申込書記入事項 】

申込人（入居者）についての情報	■入居者本人に関する情報 氏名、性別、年齢、生年月日、現住所、電話番号、同居人の有無　など ■入居者の勤務先等についての情報 勤務先名、業種、所在地、電話番号、所属部課、勤続年数、年収　など
同居者についての情報	氏名、性別、年齢、生年月日、続柄、現住所、勤務先・学校　など
連帯保証人についての情報	氏名、性別、年齢、生年月日、続柄、現住所、電話番号、勤務先、年収　など

 

【 提出書類 】

申込人（入居者）	身分証（運転免許証やパスポート、保険証など）、収入証明（源泉徴収票、納税証明書 など）
連帯保証人	身分証（運転免許証やパスポート、保険証など）、収入証明（源泉徴収票、納税証明書 など）

※不動産会社により異なります。用意に時間がかかる書類もありますので、不動産会社にあらかじめ確認しておきましょう。

 

内見に行くときにこれらの用意をしておくと、内見後にすぐに審査に入ることができます。人気物件の場合、すぐに物件が埋まることも多いので、気に入った物件が見つかったらすぐに申し込みができる準備をしておくとよいでしょう。

 

なお、賃貸物件の契約の際の詳細については、以下の記事に記載しています。法人契約と個人契約の違いについても触れているので、ぜひご参照ください。

「賃貸物件の法人契約と個人契約の違いは？必要書類や退職時の対応等を解説」

 

賃貸契約の流れ②：審査

入居審査とは前述の通り、「安定した支払い能力」や「近隣住民とトラブルを起こす恐れがないか」を審査するものです。とりわけ入居者と連帯保証人の支払い能力をよく見られています。支払い能力については、お仕事をされている方については「勤務先」「年収」「勤続年数」を、退職している方については「年金受給額」などにより判断されます。

 

賃貸契約の流れ③：重要事項説明

物件や契約内容の詳細を確認するために、契約前に重要事項説明を受けます。よく理解できないまま契約をしてしまうと、後に「こんなはずじゃなかった」となったり、トラブルに発展したりということがあります。不明なところがなくなるまできちんと質問して理解しましょう。

 

説明後は「重要事項の説明を受け、理解した」ことの確認として、重要事項説明書に記名と押印をします。

 

主な説明事項は次のものです。

■所在地など物件の基本的な情報

■電気・ガス・上下水道などの施設の整備の状況

■キッチン、浴室、トイレ、エアコンなどの室内設備の整備の状況

■契約期間及び契約の更新に関する事項

■敷金その他契約終了時の精算に関する事項

■禁止事項や注意事項（ペットの飼育についてなど、物件により異なる）

■特約がある場合にはその内容

 

細かい事項が多いので、事前に書面をもらっておいて目を通しておくことをおすすめします。

 

賃貸契約の流れ④：入金

初期費用の支払いについては、契約書を交わす日までに振込みをするところがほとんどです。なかには契約日当日に持参すればよいところもあります。

 

初期費用の内訳は主に次のものです。

■敷金、礼金

■家賃（当月分日割り額と翌月分）

■仲介手数料

■家賃保証会社利用料（保証会社を利用する場合）

■火災保険料

 

初期費用は家賃の5ヶ月分ほどの大きな金額になりますので、準備が期日に間に合わなかったり、振込処理の都合で遅れることがあるかもしれません。もしどうしても契約金の入金が遅れてしまうようなときには、早めに不動産会社に相談しましょう。不動産会社により対応は異なるところですが、期日をずらして入金を待ってもらえることもあるでしょう。

 

賃貸契約の流れ⑤：契約締結

契約締結までにそろえておかないといけない書類には多くのものがあります。次に必要書類などをまとめています。

 

【 契約締結に必要な書類などのチェックリスト】

必要なもの	チェック
契約者の印鑑（シャチハタ不可）
契約者の住民票
契約者の身分証（運転免許証やパスポート、保険証など）
契約者の収入証明（源泉徴収票、納税証明書 など）
連帯保証人の同意書
連帯保証人の身分証（コピーなど）
連帯保証人の収入証明（源泉徴収票、納税証明書 など）
連帯保証人の印鑑証明書
契約書への連帯保証人の署名捺印
銀行口座用の印鑑、銀行の通帳 （家賃を銀行口座引き落としで支払う場合）
火災保険申込書

 

住民票は平日の昼間しか取得できず、また源泉徴収票なども会社から交付してもらうのに日にちがかかるかもしれません。早めの手配を心掛けましょう。

※マイナンバーカードがあればコンビニで住民票が取得できる自治体もあります

賃貸契約で起こりやすいトラブルと対策

賃貸契約で起こりやすいトラブルには契約の更新や解約、退去時の精算に関するものが多くあります。契約前に確認しておけばトラブルに発展することを防げることもありますので、確認すべきポイントをトラブルの内容別にご説明します。

 

賃貸契約の流れで起こりがちなトラブル①：途中解約

多くの賃貸契約では契約を2年で定めており、期間中任意に解約できるようになっています。しかし物件によっては途中解約時に違約金が発生する契約内容となっているところもあります。途中解約時に違約金が発生するかどうかについて、重要事項説明時にしっかりと確認をしておきましょう。

 

また途中解約する場合、違約金の有無に関わらず1ヶ月前までに退去の意思を通知せねばなりません。退去日目前の退去希望はトラブルとなりますので、余裕を持った退去の連絡を行います。

 

賃貸契約の流れで起こりがちなトラブル②：定期借家契約

定期借家契約とは、契約で定めた期間が満了すると更新されることなく確定的に契約が終了する契約のことをいいます。

 

一般的な賃貸契約の種類は普通借家契約といい、契約期間満了時に契約更新をすることによりその物件に住み続けることができます。しかし、定期借家契約では契約の更新はなされず、原則として契約期間が終われば物件から退去しなければいけません。

 

この違いを知らずに定期借家契約で借りている物件の契約期間が終了したときに住み続けることを希望しても、契約の更新を行うことはできずトラブルになることがあります。借家契約の種類や契約期間満了時の更新の可否についても重要事項説明時に説明がありますので確認しておきましょう。

 

定期借家契約では契約期間満了時の契約更新はできませんが、大家さんの同意がある場合には再度新たな賃貸借契約を結ぶことができます。定期借家契約終了後も住み続けたい場合には、その意思を通知してみましょう。ただ、大家さんも活用の予定があるため定期借家契約にしていることが考えられ、必ず再度契約できるものではありませんので注意が必要です。

 

定期借家契約は賃貸借の期間を確定させて行う契約ですので、期間内の解約も基本的にはできない事が多いです。ただし定期借家契約でも特約として中途解約ができる記載があれば契約期間内での引越しも可能なので、重要事項説明時によく確認しましょう。

 

賃貸契約の流れで起こりがちなトラブル③：クリーニング費用

契約終了時の精算について特約がある場合には、重要事項説明で説明を受けます。物件によっては壁紙の張り替えや退去時のクリーニング費用が入居者の負担とする特約を設けているところもあります。特約の内容や費用の負担額に疑問があれば、重要事項説明書に記名と押印をする前に相談し、解決しておきましょう。

 

なお、退去時の原状回復やクリーニングについてはこちらも併せてご覧ください

「賃貸物件のハウスクリーニング代、内容は？相場や負担を知る」

 

賃貸契約の流れで起こりがちなトラブル④：更新の手続き

賃貸契約更新時に更新料を支払うかどうかについては地域で慣習が異なりますが、関東では更新料を請求されることが一般的です。更新料が必要な場合契約書にその旨が記載されますので、契約更新時に更新料が発生するのか、発生する場合その金額はいくらかなのかについて契約前に確認をしておくとトラブルを防ぐことができます。

 

事前に準備をして賃貸契約をスムーズに行おう！

ご覧いただいたように、賃貸契約前に確認することや準備することはとても多くあります。準備には時間がかかるものも多いので早めに手配を行い、スムーズに賃貸契約が締結できるよう進めましょう。

 

エイブルでは、物件をお探しの方や、入居準備をなされる方のお問い合わせや疑問の対応も行っております。その時々の疑問点をいつでも投げかけていただくことができます。お気軽にお問合せください！

 

＜関連リンク＞

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