原状回復について教えてください。定義やトラブル回避ポイントって？

           

賃貸物件で度々トラブルを引き起こすのは退去の際に、「高額なハウスクリーニング費用を請求された」、「壁紙などが変色して修繕費分を敷金から引かれて返ってこなかった」といった原状回復義務についてです。

賃貸契約書によってはあまり詳しく原状回復について書かれていないものもあり、どこまで義務を負う必要があるのか分からないケースも多々あります。そこで、今回は賃貸に関わる原状回復義務についての詳しい内容と、退去時のトラブルを未然に防ぐ方法も一緒に解説していきましょう。

原状回復とは？

原状回復は国交省のガイドラインに定義されており、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」となっています。

噛み砕いて解説すると、賃借人の居住中の生活内での通常使用における傷や損耗、太陽光といった自然の経年劣化などは賃料に含まれており、原状回復の必要はないという内容です。つまりは通常使用と経年劣化以外における物件の損耗は借主の責任ということになり、原状回復義務を負うことになります。

この場合は誰の負担になるか？

それではどのような損耗が大家さんと借主の負担になるのでしょうか。具体例を交えて解説していきます。

大家さん側の負担になる場合

大家さん側の負担になるケースは下記のようなものが挙げられます。

・太陽光などで生じた床や壁紙の黄ばみ・変色

・壁に張ったポスター等による変色

・フローリングの色落ち（日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）

・家具を置いたことによる床の凹みや設置跡

・テレビや冷蔵庫を置いたことによる壁紙の黒ずみ（電気焼け）

このように通常生活するうえで避けることができない損耗は基本的に大家さんの負担になります。

借主側の負担になる場合

借主側の負担になるケースは以下通りです。

・タバコによる壁や天井のヤニ汚れ

・飲みこぼしなどによるカーペットや床の染み

・引っ越し作業中などで生じた引っかき傷

・キャスター付きのイス等による床への引っかき傷

・掃除を怠ったことによるカビや台所の油汚れなど

・バスやトイレなどの水垢、カビ等

このように借主負担になるケースでは、掃除を含めた清掃の怠りや、故意に関わらず付いてしまった傷などが該当します。

原状回復の負担割合について

退去時に原状回復を求められたとして、どの程度の金額が求められるのでしょうか。

原状回復の費用相場

原状回復の費用の相場はどの程度なのでしょうか。

工事内容	費用相場
壁紙の張替	約1,000円～2,000円/1㎡
フローリングの張替	約8,000円/1㎡
カーペットの張替	約3,000円/1㎡
畳の張替	約6,000円/1畳
ハウスクリーニング費用	20,000円～30,000円

この中でも特に高額になりやすいのが壁紙の張替です。壁紙が1か所だけならいいのですが、タバコなどで発生したヤニ汚れなどの場合は、その部屋の壁紙、場合によっては天井も全て張り合える必要があるため、面積が大きく高額になりがちです。

ハウスクリーニング費用に関してですが、近年の流れでは入居時の契約において、あらかじめ契約書の特約等にハウスクリーニング費用を退去時に敷金から引く旨を明記しているケースがあるためしっかり契約内容を確認をしましょう。

原状回復の負担割合計算方法

原状回復の請求を求められたとしても、全額を求められるケースはほとんどありません。物と言うのは年月が立てば経年劣化を起こし、その価値は減っていきます。原状回復の請求の際も、そういった経年劣化を考慮して計算されるため、長く住んでいる人ほど、請求される金額は少なくなるのです。

原状回復の負担割合の計算式は下記のようになっています。

残存価値割合 ＝ 1－ 居住年数 ÷ 耐用年数

この計算式で1つ例を出しましょう。

・居住年数：4年

・工事内容：壁紙の張替（40㎡）

・工事費用：1,500円/1㎡

こちらの状況ですと、壁紙の耐用年数は6年と決まっているため、下記の計算になります。

60,000円×（1 – 4年÷6年）＝約20,000円

このケースでは20,000円の自己負担と言うことになります。

6年住めば自己負担がほぼ0円になるため、原状回復を安く済ませるには、その物件にできるだけ長く住むという手段もあります。

未然にトラブルを防ぐために

退去時に原状回復義務によるトラブルを防ぐためにはいくつか方法があります。

1つ「は、入居時に不動産会社立会いの元、床や壁紙の状態などを書面のチェックシートでチェックしていく方法です。この際に、壁の状況などを写真で撮ることにより、入居時と退去時の状況を鮮明に比較することができるので、元々こういう状況であったという証拠になります。

他には退去時になるべく清掃をきちんと行うことです。特に台所の油汚れや、浴槽のカビなどはよく見られるポイントなので、入念に掃除をしましょう。床や壁などについた傷も、市販の傷の修正道具などを用いて直すことができるケースもあるので、あきらめずに直していく方法もあります。

トラブルを防ぐためには自分ができることを行い、できるだけ原状回復義務が発生しない状況を作り上げることが重要になっていきます。

まとめ

退去時にトラブルになってしまうと、気持ちよく退去することができなくなり、大家さんとの間にわだかまりを残すことがあります。そうならないためにも、できるだけこまめに掃除をするなど、床や壁を傷つけないように生活をする必要があります。

それでも傷などがついてしまった場合は、あきらめずに自分でできる範囲のことを試してみましょう。全てを諦めて退去してしまうと、相手の大家さんにもいいイメージが持たれないので、双方が円満に退去をできるように、できる限りのことはしていたほうがいいでしょう。

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