【経年劣化】賃貸アパート退去時に、敷金は返ってくる？　確認するべき項目まとめ

           

こんにちは、エイブルAGENTです。先日お客様から「アパートの退去を考えていますが、敷金は返ってくるものなのでしょうか？」とLINEで質問をうけました。

 

退去後には、預けた敷金から原状回復費用を差し引かれた残りが戻ってきますが、請求されたクリーニング代などをなんとなく支払っている方も多いのではないでしょうか。今回は少しでも敷金が多く戻るように、主に経年劣化について確認すべきことについてまとめています。退去をお考えの方は、ぜひチェックしてくださいね。

 

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「賃貸物件の退去時に掃除はすべき？敷金返還や原状回復に必要な項目と合わせて教えて！」

 

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「原状回復について教えてください。定義やトラブル回避ポイントって？」

 

経年劣化について

「経年劣化」とは、建物や設備が年月の経過により自然に生じた劣化や消耗のことを指します。一方、人が通常当たり前に建物や設備を使用することにより生じる消耗などを「通常損耗」といいます。

 

賃貸物件退去時の原状回復について、これら「経年劣化」「通常損耗」とそれ以外の原因で生じた損耗など（特別損耗といいます）では、原状回復の負担者と負担の程度が異なってきます。

 

原状回復とは？補修義務について

よく誤解されやすいことですが、原状回復とは、一般的には「賃借していた部屋を借りたときの状態に戻すこと」ではありません。国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復とは次のように定義されています。

 

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

（参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf）

 

つまり、以下のものについては、賃貸物件を借りていた人が回復する義務があると示されています。

①わざと生じさせた消耗や破損

②不注意のために生じた消耗や破損

③普通に使用して生じる消耗や破損を越えるもの

 

そしてまた、ガイドラインの別の箇所では、経年劣化や通常損耗についての修繕費用は賃料に含まれるのであり、入居者が退去時に支払うものではないとしました。さらには、上記3つの修繕費についても、経年劣化や通常損耗による価値減少分は差し引いて考えるべきであるとされています。

 

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしよう

原状回復の定義についてご紹介しましたが、これだけでは具体的な原状回復の範囲はよくわかりません。

 

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復について貸主と入居者のどちらが負担すべき性質のものであるか、さらに具体的な事例を挙げて説明しています。

 

＜貸主の負担になるもの＞

・畳の裏返し、表替え（特に破損していないが、次の入居者確保のために行うもの）

・フローリングのワックスがけ

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

・畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）

・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）

・壁に貼ったポスターや絵画の跡

・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）

・エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡

・クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）

 

・網戸の張替え（破損はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）

・地震で破損したガラス

 

・専門業者による全体のハウスクリーニング（入居者が通常の清掃を実施している場合）

・エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合）

・消毒（台所・トイレ）

・浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）

・鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）

・設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

 

＜入居者の負担になるもの＞

・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合）

・冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合）

・引越作業等で生じた引っかきキズ

・フローリングの色落ち（入居者の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）

 

・入居者が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ

・賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ

・クーラーから水漏れし、入居者が放置したため壁が腐食

・タバコ等のヤニ・臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着していたりする場合）

・壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの）

・落書き等の故意による毀損

・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

 

・ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす（入居者が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）

・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（入居者が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）

・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

 

敷金が返ってくるには？　チェックするべきポイント

ここでは必要以上に原状回復のための費用を徴収されないために、基本となる考え方についてご説明します。

 

築年数が経過しているアパートの場合

入居者が原状回復の費用を負担する事例に当てはまるものであったとしても、設備を新品にするための全額費用を負担するのは不合理であり、不公平と言わざるを得ません。そこで費用負担の決定については「建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる」という考え方をとります。

 

入居者の負担割合の決定については、設備の耐用年数と使用年数から設備の資産価値を求める「減価償却資産の考え方」を採用します。ごく簡単に言えば、使用年数の長い設備については原状回復のための費用負担は少なくて良いということです。

 

ハウスクリーニング費用の負担は必須？

賃貸借契約において特約での取り決めがない場合は、入居者が賃貸物件を通常に使い通常の清掃をしていればハウスクリーニング費用を負担する必要はありません。特約があり、清掃の範囲や費用が相応なものであれば、特約の定めに従います。

 

敷金で損をしないために【契約時編】

敷金で損をしないためには、契約するときから気を付けてチェックすべき事項があります。どのようなものか前もって知っておき対処することが重要です。

 

契約書を確認しよう

賃貸借契約書に原状回復や退去時のクリーニングについて記載があり、借主がそれに合意して入居したのであれば、原状回復やクリーニングの費用についてはその取り決めにしたがい負担者とその範囲や費用が決まります。

 

退去時に思いもしない額の原状回復等の費用を請求され、敷金で損をしないためには、入居するときに交わす賃貸借契約書をしっかりと確認するようにしましょう。

 

特約事項を見落とさないように

退去時の原状回復やクリーニングについては、契約書では特約事項として記載されます。したがって賃貸借契約書を交わすときには、特約事項の有無やその内容について十分にチェックをしましょう。

 

入居の際に傷や汚れをチェック

賃貸住宅の契約期間は長期にわたることが多く、当事者の記憶だけに頼ると消耗や破損の箇所や発生時期があいまいになってしまい、それがトラブルの元となることが多くあります。

 

トラブル防止のためには、入居の際に傷や汚れのチェックリストを作成し、当事者が立ち会って確認することが有効です。

 

敷金で損をしないために【退去時編】

敷金で損をしないために、契約時に留意すべきことについて見てきましたが、退去時にできることにはどのようなことがあるのでしょうか。

 

納得がいくまで話し合おう

契約書に記載もないのに、退去時に一律にクリーニング費用を請求する貸主もいるかもしれません。そのような場合、なんとなくクリーニング代を支払うのではなく、契約書を見返して疑問点を明確にしたり、不動産会社に相談したりして、納得のいくまで貸主側と話し合いをしましょう。

 

退去時はきれいに掃除をしよう

例えば日常の清掃や手入れが不適切なことによる風呂、トイレ等の水垢、カビなどのクリーニング費用は入居者負担のものとされています。なるべく敷金の戻りが多くなるように、自分でクリーニングができるところは退去時に掃除をしましょう。

 

経年劣化に関するご相談は、エイブルまで

経年劣化や通常損耗の原状回復は貸主の負担となり、入居者が原状回復の費用を負担する場合には設備の使用期間を考慮して負担割合が決められるべきです。これらの原則については、知っておくと敷金返還時にトラブルとなった時には心強い味方となります。

 

しかし、一般の方が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の細部まで理解するのは大変なことです。経年劣化や原状回復についての疑問や困りごとが出てきた場合は、エイブルまでご相談ください。入居者様の立場になり、懸命に対処させていただきます！

 

＜関連リンク＞
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