リノベ物件は安いだけじゃない！ 賃貸リノベーション物件のメリットとデメリットを紹介します。

           

この記事を読んでいる人には、リノベーション物件は安いし綺麗でお得とよく聞いて関心を持っている人も多いのではないでしょうか。

一方で、築年数が古い物件をリノベーションした物件に住むのってデメリットもあるのでは？ と、不安や疑問が残り、なかなか踏み出せないという人もいると思います。

今回はそんな人のためにリノベーション物件とは何か、そしてリノベーションとリフォームの違いについてご紹介します。また通常の物件と比較した際のメリット・デメリットについてお伝えします。

購入を検討している人も、賃貸として借りようと思っている人も、リノベーションに関する疑問を晴らして自分なりの判断をしてくださいね。それではまずはリノベーションとリフォームの違いからご紹介します。

リノベーション物件とは何か？ リノベーションとリフォームの違い

そもそも、「リノベーション物件」とは何かご存知でしょうか？

賃貸でリノベーション物件を借りようと思ったけど、そもそもリノベーションとリフォームの違いや、それぞれの特徴、メリット・デメリットをご存知ない人もいると思います。

まずはそれぞれの特徴や違いをご紹介します。

リフォームとは？ 言葉の定義と特徴

まずは「リフォーム」についてご紹介します。

リフォームは物件の原状回復（URL）を指す言葉です。簡単に説明すると、壊れた設備を元に戻したり、修理したりと、物件の状態を新築の状態に戻すことを示します。

マンションやアパートでは、賃貸物件を借りる前に汚れてしまった壁紙の張り替え、破けたクロスの張り替えなどを行いますが、このような原状回復も「リフォーム」と呼ぶのが一般的です。

賃貸物件の情報を見た時に「リフォーム済み」「リフォーム中」などと記載があるものは、原状回復したから安心して入居してくださいね、という意味なのです。

比較的規模は小さく、設備ごとや施設の一部のみ行うのが一般的です。

リノベーションとは？ 言葉の定義と特徴

一方でリノベーションとは、古くなった物件をRe（再び）+Inovation（生み出す）、日本語で言うと新しく作り直すという意味の言葉です。

物件の基礎や構造は活かしつつも、間取りや設備の機能、配管や配線なども見直して新しく作り変えることで、新築よりは費用を抑えつつも、リフォーム以上に自由にお部屋をデザインすることができます。

パーツごとの「修繕」が中心だったリフォームと比較して規模は大きく、家の配線や配管、備え付けられている機能や設備ごと見直すことが多いという特徴があります。

リフォームとリノベーションの違いを紹介しましたが、リノベーションについて理解はできましたか？ それでは、次はリノベーション賃貸物件のメリットやデメリットについてもご紹介させていただきます。

リノベーション賃貸物件の6つのメリット。やっぱりお得な家賃

建物の中身は新築並みの新しさ

リノベーションは建物の枠組みを残しつつも、大規模な工事で設備や機能を改善することであるため、建物の内部は新築同様の新しさであることが魅力です。

それなのに新築よりも家賃は安い

リノベーション物件は、ある程度の築年数が経過しているため、新築や築年数が浅い物件よりも安いという特徴があります。

予算的には諦めがちなエリアでも、リノベーション物件であれば予算内に収めることができる可能性も高くなるでしょう。

特に大幅にリノベーションされた賃貸物件の場合、早々に入居者を確保してリノベーション費用を回収したいと考える大家さんも多いため、家賃交渉などに応じてもらえる場合もあります。

家賃相場と比べても安く借りられるときがある

家賃相場と比較しても、安い家賃で借りることができる場合があるのもリノベーション物件のメリットと言えるでしょう。

私の個人的な経験では、都内の人気エリアで1Rを借りる際、相場よりも2万円も安い物件を借りることができました。

また、新築・築浅であれば家賃が30万円以上するような戸建物件も月12万円〜14万円程度で貸し出している情報を知り合いから仕入れたことがあります。

もちろん一概には言えませんが、そういうケースもあるので、憧れのエリアに住みたいと考えている人は、リノベーション物件を検討するのもありでしょう。

広い部屋でも手頃な価格で借りられる

前述のとおり、戸建や広々間取りでもリノベーション賃貸であれば、手頃な値段で借りることができます。

貸主としてはリノベーションで価値を高めて、同年の築年数の物件よりは高く貸したいと思っているものの、やはり新築よりはお得感や価値をつける必要があると感じています。

そこで、広さや間取り以上に安く借りられることが多いのです。

リノベーション物件はデザイン性にもこだわりあり

新築の物件やリフォームのみの物件は、借り手を選ばないようにシンプルなデザインにしていることが多いです。

一方でリノベーションの賃貸物件は築年数が経過して借り手の人気を取り戻したいと思って施工をしていることが多いため、デザイン性にも優れた物件が多い特徴があります。

デザイン性を高めて味を出すことで、入居してもらいたいという考えがあるからですね。

契約後にはもちろん即入居できる

リノベーション賃貸物件は通常の賃貸と同様、契約後即入居が可能です。

例えば、新築で注文住宅を建てる場合、工事期間は4〜5ヶ月程度必要です。中古物件を購入してリノベーションをする場合でも、プランニング+工事期間で、結局4〜5ヶ月程度はかかってしまいます。

それに対しリノベーション済みの物件は契約後にすぐに住むことができるので、リノベーションを手軽に試したいという方はリノベーション済み物件を借りるのがいいでしょう。

古民家や歴史を感じる建物も気軽に借りられる

築年数が古い物件も手軽に借りられるため、本物の「古民家」なども賃貸で借りることができるのです。本来築年数が古いだけの物件には住めないという人でも、リノベーション物件には住みやすいと思えることが多いのではないでしょうか。

リノベーション賃貸物件を借りるデメリット

リノベーションのメリット・魅力を見てきましたが、次はリノベーション物件のデメリットもご紹介します。

旧耐震基準であることが多い

リノベーション賃貸物件は、築年数が20年以上経過していることが多くあります。

築年数が古いことによるデメリットの一つが「耐震性」。1981年以前に建築確認を受けた建物の場合は、「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。

新耐震基準では震度6強～7程度の揺れでも倒壊しない、そして震度5程度の地震でも軽度の損傷しか起こさないような設計になっていることが必須とされています。

しかし、旧耐震基準のみだと、震度5程度の揺れで倒壊しないことが基準となっているため、その後の検査を受けているかどうか、現在の基準に照らしてどうかを判断する必要があります。

建物の電気容量は変えられない

築年数が経過しているマンションの場合、各家庭の電気の契約容量が30A以下の物件が多く、現在の暮らしでは足りないということがあります。

家族構成によっては40A～60Aが必要な場合もありますが、建物全体の電気容量が決まっているため、物件によっては希望容量に変更できない場合があります。

防音性に注意。物件の過去の造りを知っておこう

リノベーションの際に間取りを変更すると、防音性が損なわれることがあります。リノベーション前には気をつけて設計されていた上下階の設計や、隣室との設計に齟齬が起きることで、防音性が損なわれてしまうことがあります。

例えば、畳をフローリングにリノベーションしたことによる防音性能の低下や、隣室の間にあったクローゼットや押入れを撤去したせいで起きる防音性能の低下なども問題として起きることがあります。

思ったよりも上階からの音が響く、隣室の音が聞こえやすいという点に注意しましょう。

配管交換ができず、臭いが発生する場合もある

リノベーションの際に配管の交換がされていないと、築年数の経過によって臭いが発生することがあり、入居後に水回りのトラブルが起こりやすくなります。

下水や水回りは建物の基礎からの工事が必要で、交換できないケースがあるため、古いままということがあるのです。

間取りや建物構造の問題が解消されていないことも

また古い間取りはコンセントの位置が悪かったり、生活しづらい間取りであることが多いため注意が必要です。

特に多いのが部屋と部屋の仕切りの低さや、玄関や部屋と部屋の間の段差など、バリアフリーに対応していないこと。

部屋の綺麗さ以上に、日常の小さなストレスになりやすい部分なので、物件を見るタイミングで自分はストレスを感じないか、それ以上に魅力を感じるかを考えておく必要があるでしょう。

リノベーション賃貸物件を探すときには自分なりのチェックリストを用意しよう

リノベーション物件のメリット・デメリットを紹介してきました。最後に賃貸として借りる、もしくは購入を検討している方のために、チェックリストを作成しました。

内見の時や不動産会社と相談する際に、ぜひこのチェックリストを活用してください。

リノベーション賃貸物件チェックリスト

◯管理の履歴を調べてみる
リノベーション賃貸物件は、築年数が古い物件であるため、それまでの管理によって見えないところのダメージが変わってきます。

賃貸として貸し出されていた物件であれば管理履歴を確認、持ち家として活用されていた場合は、家主に使い方を確認してみましょう。

◯水道や下水を確認する
水道や下水は、築年数が古い物件の最大の難点です。キッチン、お風呂、それ以外の排水管に水を流したときの様子や、水を溜めてから流したときの様子を見て、つまりを確認しましょう。

また、水道管のさびや、下水から上がってくる臭いにも注意しましょう。

◯天井裏の状況
以前リノベーションしていた知人の物件には、天井裏になんらかの生物がいたことがありました…。

綺麗にリノベーションしたつもりが、天井裏に抜ける道を潰し忘れていたせいで侵入したそうです。綺麗な内装・外装以外にも機能面のリノベーションをしているかを確認しましょう。

◯防音性は壁、床、天井をチェック
防音は壁だけではなく、床や天井も注意して確認しましょう。基礎のひびや水のシミ、構造に注意。

◯旧耐震基準の物件かどうか
前述のとおり1981年以前の物件は心配になります。しかし、旧耐震基準の物件でも、補強工事や耐震診断をクリアしているものもありますので、管理者に確認しましょう。

◯周辺の住民の意識確認
マンションやアパートのリノベーションの場合、近隣が事務所利用か、共用スペースの活用はどのようにされているかを確認しましょう。

◯電気やガスの容量も確認する
記事中で紹介したとおり、電気の容量は変更できないこともあります。事前に確認しておきましょう。

リノベーション賃貸を借りるときは自分なりの判断を。

暮らしやすく、綺麗な賃貸物件を安い家賃で借りることができるリノベーション賃貸物件。

個人的にはとても魅力的だと思いますし、住んでいたこともあるのでとてもおすすめですが、築年数が経過していることは忘れてはいけません。

リノベーション賃貸物件のメリット・デメリットを理解した上で、自分なりの条件に照らして判断するといいでしょう。

エイブルでは、リノベーション賃貸物件をお探しの方はもちろん、リフォーム賃貸物件などもご紹介が可能です。みなさまからのご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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