分譲賃貸とはどういうものですか？メリットやデメリットを解説

           

物件探しをしている中で、「分譲賃貸」という言葉を1度は聞いた事があるのではないでしょうか。しかしそれが一体どういうものなのか、説明できる方は少ないように思います。そこで今回は、分譲と賃貸の違いについてまとめてみました。少しでも物件探しのお役に立てれば幸いです。

分譲賃貸について

分譲賃貸の特徴とは？

前提として、分譲マンションのほとんどは「貸す事」ではなく「住む事」を目的として建てられています。分譲マンションの購入契約の際は１つの物件を購入する形になるので、相場は賃貸物件より高く、その分グレードも高いものとなっているのです。そんな分譲マンションで生活するためには、当然物件を購入しなければなりませんが、分譲賃貸であれば比較的安い金額で分譲マンションでの生活を体験する事ができます。

大家さんはなぜ貸し出すのか？

自分が住むために購入した自宅を他人に貸し出す理由とは、一体何なのでしょうか？良く見られるパターンは大きく２つ。１つは転勤などの理由から、大家さんが一定期間その物件で暮らす事ができなくなってしまった場合です。1年以上別の土地で生活しなければならなくなったとき、ただ物件を空けておくよりは、賃貸に出してしまった方が管理の面でも収入の面でもプラスになるのです。

もう１つは最初から投資目的で物件を購入していた場合。良い物件には、それだけ入居希望者が集まります。大家さんとして賃貸における条件や家賃を設定して貸し出せば、いずれは購入金額を上回る利益を得る事も夢ではありません。マンション1棟を丸ごと購入するよりは元手がかからないので、分譲マンションに目を付ける投資家も少なくないのです。

分譲賃貸が人気の理由とは

家賃相場が高くてもグレードの高い物件に住みたい、けれど戸建ての家の購入にはまだ踏み切れない。そんなニーズを叶えてくれるのが分譲賃貸です。暮らしやすさはもちろんのこと、建物の設計から設備や管理までが非常に高いクオリティで実現されています。家賃の相場が高いのは、そのまま物件のグレードも高いという証。至れり尽くせりな空間での生活を満喫できる、それが分譲賃貸が人気の理由です。

分譲と賃貸の違いとは

部屋ごとに所有者やオーナーが違う

マンションの場合で比較してみましょう。賃貸マンションは大家さんが建物1棟を丸ごと購入して所有しており、大家さんの権限により全ての物件に対して様々な措置が可能です。一方で分譲マンションは、マンションそのものの所有者とは別に、部屋ごとに異なる大家さんが存在する形となります。そのため物件ごとに賃貸規約が違う場合があるので、借りる際は注意が必要です。

「第三者使用届け」を提出する

こちらは入居者ではなく大家さんが事前に提出する書類です。分譲賃貸の借主が決定したした時点で、その物件を購入者ではない第三者が使用する事を認める届け出を、管理組合に提出しておかなければなりません。分譲賃貸は通常の賃貸物件よりも必要書類が増える場合が多いので、大家さんも借主も双方でよく確認しましょう。

分譲賃貸のメリット

建物のグレードが高い

繰り返すようですが、分譲賃貸の大きなメリットは、そのグレードの高さです。建物自体の品質が非常に高く、上質な生活が保障されています。エントランスやエレベーター、システムキッチンや床暖房など、先進的な設備が充実しており、細部までしっかり設計されています。

耐震性・防音性が高い

分譲賃貸は建物の構造がしっかりしています。耐震性の高い建築構造が取り入れられていたり、防音性を高めるために床や天井の壁が分厚く設計されていたりします。建物内にある全ての物件での安心した生活を守ってくれます。

防犯性に優れているものが多い

モニター付きインターフォンやオートロックなど、防犯面においても様々な先端技術が実装されています。一生暮らしていく事を想定した設計ですから、実用性は折り紙付きです。

広さやバリエーションが多い

分譲賃貸で重要視されるのは、利便性と居心地の良さ。それらを追求した構造になっているので、内装の広さやバリエーションも通常の賃貸物件より幅広く用意されています。

住人のマナーが比較的良い

家を購入したときと同じ感覚で、分譲マンションの購入者ではご近所付き合いに気を遣う方も多いようです。そこで一生暮らす事を想定して購入しているため、気まずい思いはしないように注意する傾向にあります。賃貸物件に比べて住人のマナーが良い場合が多々あります。

分譲賃貸のデメリット

家賃が比較的高い物件が多い

グレードの高い上質な暮らしを提供してもらえる反面、やはり家賃相場もそれなりのものになってしまいます。通常の賃貸物件と並べて比較してしまうと、経済的な観点から躊躇する原因になりかねません。

物件数が少ない

賃貸物件と比べて、分譲賃貸は募集している絶対数が少ないです。投資として賃貸に出すよりも、自分が生活してゆく自宅として購入する人の方が多いのでしょう。

短期間で退去しなければならない可能性がある

例えば物件の所有者が転勤のため一時的にその物件を貸し出していた場合、大家さんの転勤期間が終了した際、それに合わせて借主に退去指示が出される事になります。本来の住人が戻って来るため、当然と言えば当然です。ただし状況によってはそのまま貸し出していても良いという指示が出される場合もあるので、改めて話し合いの時間を設けましょう。

退去しなければならない時期が明確に定まっていない分譲賃貸とは異なり、最初から賃貸借期間が決まっている「リロケーション物件」というものもあります。

リロケーション物件について

リロケーション物件とは？

リロケーション（relocation）とは、移住や転勤の意。転じて、大家さんの転勤などを理由に一時的に賃貸に出された物件を「リロケーション物件（転勤者物件）」と呼びます。

賃貸借期間限定の契約が結べる

リロケーション物件の特異性は、賃貸借期間が限定されている事です。分譲賃貸は家賃相場が高く設定されているので、住んでみたいけど永住するのは経済的に厳しい…という方もいます。そんな方に、期間限定で賃貸契約が結べるリロケーション物件はオススメなのです。

リロケーション物件のデメリットとは？

賃貸物件を借りた場合、入居者の任意で契約期間の更新手続きができます。しかしリロケーション物件に関してはこれができません。短い期間での契約が前提のため、指定された期間中は退去が認められず、また期間を入居者の意思のみで延長する事も、基本的にはできないのです。

分譲賃貸のトラブル実例2選

ペット可住宅でも…？

分譲賃貸では、建物の大家さんと物件ごとの大家さんが異なります。そのため契約時には、建物全体の賃貸規約と、物件の賃貸規約の両方を確認しておかなければなりません。物件ごとに異なるルールが適用されるので、把握していないとトラブルを招く恐れも。例えば建物の規約でペットを飼う事が許可されていても、物件の規約で許可されていない場合は、その物件ではペットを飼う事ができない、といった事例もあります。

退去時に多額の額を請求された

借りていた分譲賃貸の物件を大家さんへ返す、あるいは次に住む方へ美しい状態で引き渡したい、などの理由から、通常の賃貸物件よりも高額な原状回復費用を請求されたというケースもあります。こちらは大家さんが賃貸経営のプロではない事や、借主に正しい知識がなく反論ができない事も原因となっています。ハウスクリーニングやリフォームについても、事前の話し合いが必要です。

まとめ

分譲賃貸の基礎知識や、メリット・デメリットについてご紹介しました。あまり馴染みのない方もいらっしゃるかと思いますが、今後物件探しをする際の１つの選択肢として、ぜひ心に留めておいてください。特殊な形態だからこそ、購入者にも借主にも正しい知識が必要です。じっくり時間をかけて検討しましょう。エイブルではご希望を伺いながら様々な条件のお部屋をご紹介する事が可能です。お部屋探しの際はぜひお気軽にエイブルにご相談ください。

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