敷金・礼金とは？それぞれの違いや相場、トラブル対策を解説

           

敷金・礼金とは？

敷金・礼金とは、物件を契約する際に発生する初期費用のことです。

ここからは、それぞれの意味や保証金との違いを解説します。

敷金

敷金とは、大家さんから物件を借りるために担保として預けるお金です。物件を借りた人が何かしらの不注意で部屋を汚したり設備を壊したりした時の修繕費や、家賃を滞納した場合などにも使われます。

そのため、退去時に精算したのち、残った金額は原則返還されます。

 

2020年の民法改正では、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。

 

改正後は、以下の2点の場合には、賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることはないと定義されています。

1. 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
2. 急迫の事情があるとき

 

参考：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

礼金

礼金とは、大家さんに対して「部屋に住まわせてくれてありがとう」という謝礼の気持ちとして支払うお金です。

諸説ありますが、元々礼金というのは大家さんが入居者に対し支払っていた謝礼金だったと言われています。時代が流れるにつれて逆に入居者が大家さんに謝礼金を支払うという形になりました。こちらは敷金と違い返ってくることはないお金です。

保証金との違いは？

保証金は、基本的には敷金と同じように大家さんから物件を借りるために担保として預けるお金のことです。

主に、関西地方や、店舗・オフィスといった事業用物件の契約で使われることが多くあります。

 

敷金との違いは、退去時に「敷引き」として一定の金額が差し引かれ、その分は返還されないという点です。
つまり、どんなに部屋をきれいに使っていても、「償却分」として設定された金額は手元に戻りません。その一方で、償却分を差し引いた残りの金額は、未払いの家賃や原状回復費用がなければ手元に戻ってきます。

敷金・礼金の相場

敷金・礼金の相場は、「家賃の1ヵ月分」といわれています。

国土交通省の調査では、敷金が「家賃の1ヵ月分」だった割合が 61.7％、礼金が「家賃の1ヵ月分」だった割合が65％で、最も多い結果となっています。

 

近年は、敷金・礼金がかからない、いわゆる「ゼロゼロ物件」も増えているのが特徴です。

 

参考：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査 報告書」

敷金・礼金はいつどうやって支払うの？

敷金・礼金を払うタイミングは、通常物件を契約する時です。初期費用として礼金や仲介手数料などと一緒に、不動産会社を通じて支払います。

敷金ゼロの物件では、退去時に実費で物件の清掃費や修繕費を精算する場合もあります。

 

支払い方法としては、銀行振込やクレジットカード払いが一般的です。

クレジットカード払いにすると、支払回数を選べたりポイントを貯められたりします。ただし、クレジットカード払いが使えるかは物件ごとに異なりますので、事前に確認しておきましょう。

ゼロゼロ物件とは？

ゼロゼロ物件とは、敷金・礼金がかからない物件のことです。

ここからは、ゼロゼロ物件のメリット・デメリットを解説します。

メリット

ゼロゼロ物件のメリットは、なんといっても「初期費用が抑えられる」点です。

先述したように、敷金と礼金の相場は、家賃の1ヵ月分です。つまり、敷金・礼金あわせて家賃2ヵ月分を初期費用として支払うことになります。

 

初期費用全体の相場は5〜6ヵ月分といわれていますが、敷金・礼金がかからなければ初期費用を1/3程度減らすことができるでしょう。

デメリット

礼金がかからない場合のデメリットは特にありません。

一方で、敷金がかからない場合は、退去時に実費で物件の清掃費や修繕費を精算する場合があります。

 

代表的な例がクリーニングです。

部屋をどれだけきれいに使っていても、基本的には業者に依頼してハウスクリーニングを行います。

敷金を支払っていたら敷金からクリーニング費は引かれますが、敷金を支払っていないと退去時に請求されます。

 

後々のトラブルを防止するためにも、「敷金0で契約した」ということを忘れず、退去時にお金を請求される可能性があることを把握しておきましょう。

敷金は退去時に返ってくる？

敷金は、担保として預かるお金のため、家賃の滞納もなく、原状回復した状態で返還すれば返還されるケースもあります。

しかし、クリーニング費や原状回復費用などに利用されることが多いため、全額返還されないことがほとんどです。

クリーニング費用の考え方

クリーニング費用とは、退去後に専門業者が行う室内清掃のための費用です。

部屋をどれだけきれいに使っていても、次の入居者が快適に住める状態に整える必要があるため、多くのケースで一定のクリーニング費用が発生します。

 

契約書の特約で「退去時のクリーニング費は入居者負担」と定められている場合には、敷金から差し引きされるか、退去時に直接請求されます。

トラブルを避けるためにも、契約前に必ず「退去時のクリーニング費は誰が負担するのか」を確認しておきましょう。

原状回復費用の負担範囲

原状回復費用とは、入居者の故意・過失・不注意によって発生した汚れや破損を修繕するための費用です。

入居者・貸主それぞれが負担する範囲については、以下の表を参考にしてください。

部位	入居者負担	貸主負担
床（フローリング・畳等）	飲み物をこぼしてできたシミ・カビ 冷蔵庫によるさび跡 引っ越し時のひっかき傷 重い家具で生じた沈み・傷など	日光による色あせ 畳の裏返し 家具設置跡 通常の使用によるへこみ・擦れなど
壁・天井	タバコのヤニ ペットによる傷 明らかに過度な汚れや穴あけ等の損傷	クロスの経年による変色 日焼け 通常の使用による擦れなど
設備（ドア・窓・照明等）	故意・過失による破損や汚損	通常使用による経年劣化 自然な摩耗など

退去時に不当な請求を受けないためにも、負担範囲の基準を理解しておくことが大切です。

 

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

敷金に関するトラブル事例

賃貸住宅を退去する際に、敷金が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたというケースは多く見受けられます。

ここからは、具体的なトラブル事例を紹介します。

トラブル事例

独立行政法人国民生活センターに寄せられている、近年のトラブル事例をまとめました。

・6年半居住した賃貸マンションを退去した。原状回復費用として、クロスの張り替えなどの見積書が届いたが、高額で納得できない。

・賃貸アパートの退去時、ペットが傷をつけたと言われ、クロスの張り替え費用を請求された。傷の写真を見たが、ペットが付けた傷かはわからず納得できない。

・賃貸マンションの入居時にルームクリーニング代を支払った際、「退去時のルームクリーニング代は不要」と言われたにもかかわらず、退去時に請求され納得できない。

・賃貸アパートを退去後、原状回復費用の精算書が届いた。入居時から傷ついていた床等の原状回復も求められ納得できない。

 

参考：独立行政法人国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」

トラブルを防止するための対策

先述したように、敷金に関するトラブルは多く見受けられますが、できるだけトラブルには巻き込まれたくないですよね。

トラブルを防止するためにも、今からご紹介する対策をチェックしてみてください。

契約書をよく確認する

物件を契約する時には、不動産会社が契約の注意点をまとめた「重要事項説明書」と大家さんと物件を借りる人の間で条件を決める「契約書」の内容を必ず説明されます。

特に契約書にはその物件を借りるにあたっての取り決めが書かれており、敷金に関しても記載がありますので必ず確認しましょう。

 

最近は契約書に「特約事項」として、敷金に関して追加で記載がある場合もあります。特約事項とは、原状回復の原則に当てはまらない追加の費用負担を求めるものです。

例えばハウスクリーニングの費用は、常識的なレベルで物件を使用していれば大家さんの負担になります。しかし、特約事項として「退去時のハウスクリーニング費用も入居者の負担」と契約書に記載があれば物件の状態に関係なく敷金から精算されます。

 

敷金に関する契約内容をきちんと確認し、納得してから契約をしないと、想定外の費用がかかってしまい金銭的に苦しくなったり、後になって大家さんとトラブルになったりしてしまいます。

意外と見落としがちですが、物件を契約する時は敷金についてきちんと確認しましょう。

原状回復についての知識を得る

「原状回復」とは、物件を借りていた人が退去時に物件の状態を元に戻すことを指しています。元に戻すといっても入居した時のように、壁や床まで新品に取り替えなければいけないということではありません。

あくまで物件を借りていた人が不注意で汚したり壊してしまったりした箇所を元に戻すという意味で、畳やフローリングなどの変色など、普通に暮らしている中で時間が経つと消耗していくものに関しては物件を借りている人が費用を負担する必要はありません。

 

物件を退去する時に、「原状回復が必要だから敷金は戻らない」と大家さんから言われた場合、原状回復について知識がないと支払わなくていいお金を払ってしまい、損をすることもあります。

本当にこちらで費用負担しなければいけない内容なのか確認ができるよう、原状回復について正しく理解しておきましょう。

まとめ

敷金・礼金など、契約時に支払う初期費用は数多くあります。

 

敷金の場合、契約や特約事項をきちんと確認していないと、どちらが修繕費用を負担するかで、後々大家さんとトラブルになってしまうこともあります。

引っ越しをする前に敷金について理解しておけば、退去時大家さんから原状回復を理由に契約にない追加の精算を要求されても、慌てることなく対応できます。

 

何かお困りごとがあればお気軽にエイブルへご相談ください。

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