定期借家契約は更新できないの？延長・途中解約・トラブル等ご紹介

           

先日お客様より「定期借家契約ってなに？更新など延長で契約できないの？」とご相談いただきました。確かに色々な契約条件があって難しいですよね。そこで今回は、定期借家契約とはどういうものなのか、わかりやすくご説明した上で実際に起こりうるトラブル事例をご紹介します。

定期借家契約とは？主な違いは更新できるかどうか！

定期借家契約とは、自動更新のない普通借家契約です。それだけ聞くとただ不便なだけじゃないの？と思われる方もいるかもしれませんが、これには大きな違いがあります。

普通借家契約では契約期間が満了したあとも、自動的に更新され再契約が結ばれています。この問題点は、不動産会社側や大家さんが何らかの事情で「途中で物件を貸し出すのをやめたい」と思った時、普通借家契約では正当な理由がなければ途中で契約を解約することが出来ないと言うこと。なので、進んで賃貸物件を提供することが出来ない大家さんもいらっしゃいました。しかし定期借家契約の場合は、更新が出来ず、決められた期間で契約が終了します。以下でもう少し詳しく説明していきます。

定期借家契約の特徴：更新がない契約！

普通借家契約が借りている側に優位な契約方法だとするならば、定期借家契約とは大家さん側に優位な契約方法だと言えるでしょう。

定期借家契約では、契約期間が満了した段階で契約は終了し、更新されません。自動的に更新されないためその都度書面の契約書を通して契約を結ぶ必要があるものの、契約期間が満了したあとでも双方が合意することで再度契約する事が可能となっています。

これは言い換えてしまえば、借りている側がどれだけ継続したくても、大家さん側の同意がなければ更新して、同じ場所に住み続けることが出来ないということです。

定期借家契約のメリット

短い期間でも借りることが出来る

短い期間で設定することが可能なので、「単身赴任で半年だけ」という方や「建て替えの短い間だけ」という方にもうってつけです。

家賃が安いことがある

契約が期間限定であることや面倒な手続きがあることを踏まえ、家賃が相場よりも安く設定している大家さんもいます。

迷惑行為を行う入居者に出会う可能性が低い

定期借家契約は契約期間が満了した段階で終了します。継続するためには双方の同意、つまり大家さん側の同意がその都度必要になるため、そこに長く住んでいる人は「家賃の支払いが送れない」「周りに迷惑を掛けない」などの人で、大家さんも長く住んでほしいと思った人の可能性が高いです。

つまり普通借家契約と比べると、定期借家契約の物件は迷惑行為を行う入居者が少ない傾向にあります。

定期借家契約のデメリット

手続きが面倒

契約期間が満了するタイミングで自動更新ではなく、毎回手続きを行わなければならない上、書面による交付・手続きを行う必要があるので、普通借家契約に比べ面倒くさいというデメリットが挙げられます。

希望しても住み続けることが出来ない場合がある

あくまで両者の希望が合致しなければ契約を続行することが出来ません。借りる側が借りたいという意志を見せていても、大家さんが同意しなければその時点で契約は終了します。

中途解約の申し入れがしにくい

転勤や親族の介護、療養などやむを得ない事情により途中解約を申し出ることは可能ですが、特に理由のない中途解約の申し入れは受諾されにくいでしょう。この場合、解約の申入れ日から1ヶ月経過した段階で契約が終了します。

契約内容に中途解約についての特約が記載されていない場合、最悪残り期間分の家賃も請求されることがあるため注意が必要です。

定期借家契約についてよくある質問

定期借家契約のメリット・デメリットをご説明しましたが、実際にどういったやり取りがあるのか？よくある質問をご説明します。

契約方法は？

書面による契約が絶対条件になっていて、契約書には「契約更新がない」事が明記されている必要があります。また、契約書以外にも「契約更新がなく、期間満了により契約は終了」という通知書面を交付してもらう必要があります。もし仮に大家さん側がこの手続を怠った場合、定期借家としての効力は失われ普通借家契約に変更されます。

短い契約も可能？

契約期間は大家さんと借り主さんにより決定します。1年未満の短い期間も認められますし、それ以上の期間も自由に設定することが可能です。

家賃は変動しないの？

すべて契約書の特約の定めに従うことになります。

更新料はかからないの？

再契約時に更新料はかからず、礼金などを取られることも殆どないケースが多いです。

定期借家契約の物件数

平成29年住宅市場報告書を見てみましょう。

民間賃貸住宅に住み替えた世帯の賃貸契約の種類をみると、定期借家制度利用の借家は 2.3%と、だいぶ少ないものになっています。殆どの物件が普通借家契約で契約しているということがわかりますね。

定期借家契約がある理由

普通借家契約でありがちなトラブルが、契約不履行の入居者です。周囲に迷惑をかけていてそれでも契約をろくに守らず借家権を主張している人は、大家さんからすると困りの種になりがちです。

しかし、普通借家契約では借りている側が守られますが、定期借家契約では大家さんが契約を守る気のない入居者を拒絶することが出来ます。契約を守る気のない借り主を退去させられるのは、大家さん側からすると安心できますよね。

言ってしまえば定期借家契約とは、優良な借り主と友好な関係を築く事ができる、大家さんの為の契約方法なのです。

定期借家契約でよくあるトラブル事例

気付かないうちに定期借家契約で住んでいた

普通借家契約と定期借家契約は異なりますが、初めての賃貸物件探しでその違いに気付けない人もいるようです。一度住めば契約は自動更新されていくと思いきや、「半年経った段階で家を出ていってほしい」と通告されてしまうことも。

更新できないケース

どれだけ賃貸物件を気に入っていても、大家さん側の都合で再契約してもらえないことがあります。そうなってしまう前に、お互いの意志をすり合わせておきましょう。無論、契約書の内容が全てですので、「口では再契約してくれるって言ったのに！」と再契約してもらえない問題が起きてしまう可能性も否めません。

定期借家をお探しの方はエイブルにご相談ください！

定期借家契約は、契約期間内での利用を明確に計画出来るのであれば全く問題ありません。問題のある人も少ない傾向にあるため、一時の仮宿としては最適でしょう。しかし、ある程度長く住むおつもりならば、おすすめすることは致しかねます。

エイブルではお客様へヒアリングを行い、分かりやすくご説明しております。ご相談頂ければ物件探しもサポートさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

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