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賃貸契約書の内容がわかりません。読み方・トラブルになりやすいポイントを解説

賃貸契約書の内容がわかりません。読み方・トラブルになりやすいポイントを解説

契約の話

AGENT女性スタッフ・O
公開日:2018/04/24 最終更新日:2020/09/18

契約書の説明をしている画像

賃貸物件の契約の際には、重要事項説明書や契約書など多くの書面が渡されます。どれも専門的な用語が多く、慣れていない人には中々内容の把握も難しいでしょう。しかし、契約の内容をしっかりと確認しておかなければ、後々のトラブルにつながってしまう可能性もあります。

この記事では、賃貸物件の契約書に頻出する用語の説明や、チェックするべきポイントを解説していきます。

この疑問の目次

1 重要事項説明書と賃貸借契約書の違いについて
- 1.1 重要事項説明書
- 1.2 賃貸借契約書
2 賃貸契約書の読み方
3 トラブルの原因になりやすい「特約」はしっかり確認を
4 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて
5 まとめ

重要事項説明書と賃貸借契約書の違いについて

不動産会社で契約すると、いろいろな書面に何度も署名・捺印を求められます。その中でも「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」については特に重要です。ただ、ぱっと見た感じですと、内容が似ているだけに違いがわからないという人も多いかと思います。その両方の書面の違いについて説明します。

重要事項説明書

重要事項説明書とは、不動産業者で賃貸物件の契約をする前に、契約内容の最終確認をするための書面です。

賃貸契約を行う際、不動産業者はその物件の概要を契約者に説明する義務があります。宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示した上で重要事項説明をしなければなりません。その説明内容について書いているのが、重要事項説明書になります。

契約する前の説明であるため、この時点で契約の意思を撤回しても何の問題もありません。そのため、重要事項説明の時点で、疑問に思う点を確認しておくことは非常に重要です。

なお、不動産業者が貸主の場合や、貸主と直接契約する場合は、この重要事項説明は必要ありません。

賃貸借契約書

賃貸物件の、いわゆる「契約書」のことです。賃貸物件の契約は基本的に2年と、長期間となります。その間に、「言った・言わない」のトラブル防止のために、条件を書面にしたものが賃貸借契約書です。

賃貸借契約書は分量も多く、内容も複雑なため、適当に署名・捺印をする人もたまに見かけますが、それはトラブルの原因となりかねません。契約書を確認する際に、不動産会社や貸主に聞いていた条件に間違いがないか必ず確認しましょう。

後ほど詳しく解説しますが、賃貸借契約書の中にある特記事項、その中でも敷金返還に関わる条件は、特に注意が必要です。不利な条件が盛り込まれていることがあるので、必ず確認してください。

契約条件に不利な内容がある場合には、この時点で契約解消することをおすすめします。

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賃貸契約書の読み方

ここでは賃貸借契約書に盛り込まれている内容について、各項目について説明するとともに、その注意点についてお話していきます。

賃貸借の目的物・契約期間・賃料等・貸主及び管理業者

「賃貸借の目的物」というと固く聞こえますが、要は賃貸物件の住所のことです。

契約期間や賃料などの金銭面については、いずれも重要事項説明の中でも触れる内容と相違がないか確認しましょう。また、賃貸借契約書には、家賃・共益費など毎月支払う費用の支払い方法や期日も記載されています。指定口座への銀行振込なのか、自動引き落としなのかも確認しておきましょう。

貸主及び管理業者についての記述について注意が必要なのは、貸主と管理業者とで連絡先がそれぞれ違う場合です。契約する物件を貸主が必ずしも直接管理しているとは限りません。管理会社に委託している場合も多いのです。

その場合は、入居後の連絡先として管理会社が指定されています。住み始めて困ったときに誰に連絡すればいいのか、入居後も分かりやすいようにしておきましょう。

更新料・更新手数料・保証料

「更新料・更新手数料・保証料」については、契約の更新時に必要となってくる費用になります。

地域によって異なりますが、契約の更新時に家賃1ヶ月程度の更新料が必要な場合があります。また、その更新の際に管理会社が必要な書類代と称して更新手数料を徴収することもあります。

賃貸保証会社を利用して入居した人の場合は、保証料の支払いが賃貸保証会社から求められます。というのも、保証契約もまた賃貸借契約と同じ期限で契約されているためです。最初の契約満了近くなって、お金が必要だと慌てることのないようにしましょう。

禁止事項

賃貸物件に住む上で禁止されている事項についても賃貸借契約書には記載があります。禁止事項にある内容を破った場合、「退去を命じることができる」と契約書の中に盛り込まれていることがほとんどです。

その中でも、「ペットの飼育」「楽器の演奏」「目的外利用」「無断転貸（又貸し）」「構造または造作の変更（リフォーム）」などは、比較的多くの物件で禁止されています。それだけでなく、「私物を共用部に出さない」「深夜に騒音を出さない」など入居後のマナーについて書かれていることもあります。

ペットを飼いたい人や、楽器の演奏をしたい人は、禁止事項に盛り込まれている可能性が高いため、賃貸物件を探し始める段階から不動産業者と相談しておくことが重要です。

契約解除・解約

家賃の滞納が続く、禁止事項を繰り返すなど、契約を継続する上で困難な事情が発生した場合、貸主から契約が解除できるという条項が盛り込まれているのが一般的です。事細かに規定されている場合も多いので、よく確認しておきましょう。

また、入居者側の契約期間中の解約についても規定が書いてあります。多くの物件では1ヶ月前までに貸主あるいは管理会社に書面で通告すれば、特に違約金なども必要なく契約の解除ができるようになっています。

しかし、その通告期限については、契約書に書かれています。通告期限が数か月前であったり、入居後何か月以内の解除については違約金が必要だったり、という内容が盛り込まれている場合もありえますので、契約時に忘れずに確認するようにしましょう。

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トラブルの原因になりやすい「特約」はしっかり確認を

賃貸借契約書の中に、「特約」で様々な事項が記載されていること自体は珍しくありません。その際に、「退去時の原状回復・敷金返還」については、必ずチェックしてください。というのも、原状回復に関し、借り主に不利な内容になっている場合が少なからずあるためです。

例えば、ハウスクリーニング代について記載されていたり、酷い場合には「室内の修繕費用は借主が全部負担する」という特約がついていたりする場合もあります。その結果、退去時に多額のお金を請求されてしまう場合もありえるのです。

国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあるので、これと照らし合わせ、原状回復と敷金返還に関する特約の内容が妥当であるか、確認することをおすすめします。

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原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

賃貸物件を退去する時に、入居者は原状回復をする義務があります。しかしそれは新品同様のまっさらな状態にして返すという意味ではありません。

「原状回復のガイドライン」で、貸主・借主それぞれが退去時に負担するべきものについて定められています。通常通り生活している範囲の汚れであれば、それは貸主が負担するべき内容だとしているのです。もちろん、入居者の不注意などで落ちなくなった汚れの分については、入居者が負担するべきものとなります。

例えば、クロスや畳の日焼け、家具を置いたことによるへこみについては、通常暮らしていたら起こりうる損耗であるため、貸主が負担するべき内容になります。しかし、たばこの焦げ跡や落書き、結露を放置した結果起こるフローリングの色落ちや、掃除をしていないためにクロスにカビなどは、入居者がその分を支払わないといけないことになります。

このガイドラインに照らし合わせて、特約の内容が余りにも不利な場合は、契約を結ぶ前に貸主と交渉することが重要です。