敷金の特約とは何ですか?賃貸契約前に知っておくべき特約について教えて!|教えてAGENT

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敷金の特約とは何ですか?賃貸契約前に知っておくべき特約について教えて!

           

敷金の特約とは何ですか?賃貸契約前に知っておくべき特約について教えて!

皆さんは引越しをする際、敷金が思ったより返ってこなかった、物件を退去しようとしたらルームクリーニング費用を請求されて困ったという経験はないでしょうか?そういった場合、実は契約書に敷金の特約があった可能性があります。ここでは物件の退去時にトラブルになりがちな敷金の特約について詳しく解説していきます。敷金の特約をはじめて聞いたという人も、大切な項目なのでしっかり理解しておきましょう。

敷金の特約とは?

金の特約とは何か

敷金の特約とは、原状回復の原則とは異なった契約内容によって、物件を退去する際にその費用を借主に請求する契約のことを指します。原状回復の原則では、借主が故意に物件を破損させたり管理不足によって汚してしまったりした場合以外は、物件の修繕費は大家さんの負担になります。しかし敷金の特約をつけた場合は、通常大家さんが負担すべき費用を借主に負担させることができます。

敷金特約の成立条件について

では敷金の特約さえつければ、大家さんは借主に対してどんな種類の修繕費でも請求することができるのでしょうか?答えはNOです。敷金の特約は言ってしまえば借主に対して非常に不利な契約ですので、特約の成立が有効になるためには、一定の条件が必要だと裁判所が明示しています。敷金特約の成立条件は以下の3つです。

特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

・賃借人が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

簡単にまとめると、敷金の特約について契約書に記載があり、説明がされ、借主が了承したという証拠があることが、敷金特約の成立に必要だということです。

敷金特約の例について

ルームクリーニング

ルームクリーニング費用は、大家さんが次の入居者のために行なうもので通常は大家さんが負担すべき費用です。しかし敷金の特約に記載がある場合、その費用を借主に負担させることができます。その場合、部屋の部位ごとなのか部屋全体なのか、負担単位とおおまかな金額を記載する必要があります。

例:ハウスクリーニングは借主負担とする。尚、当該費用は一律30,000円とする。

床(畳・カーペット・フローリング)張り替え

日照などによる畳の変色や家具の設置によるカーペットのへこみ、フローリングの色落ちやワックスがけなどは通常は大家さんが負担すべき費用です。しかし敷金の特約に記載がある場合、その費用を借主に負担させることができます。その場合、畳は1枚単位、カーペットは原則部屋全体、フローリングは原則㎡単位と、おおまかな金額を記載する必要があります。

例:畳の表替えは借主負担とする。尚、表替えは費用一畳当たり5,000円とする

壁(クロス)張り替え

日照やテレビなどの電気焼けによるクロスの変色は通常は大家さんが負担すべき費用です。しかし敷金の特約に記載がある場合、その費用を借主に負担させることができます。その場合、原則㎡単位、もしくは破損した箇所を含む一面分単位と、おおまかな金額を記載する必要があります。

例:クロスの張り替えは借主負担とする。尚、張替え費用一面当たり4,000円とする

襖・柱の修理

襖の張替えや地震による柱の破損などは通常は大家さんが負担すべき費用です。しかし敷金の特約に記載がある場合、その費用を借主に負担させることができます。その場合、原則襖は1枚単位、柱は1本単位と、おおまかな金額を記載する必要があります。

例:襖の張替費用は借主負担とする。尚、襖の張替費用は1枚当たり3,000円とする。

原状回復の原則とは?

原状回復の原則とは何か

原状回復の原則とは、退去時の物件の修繕費について、経年劣化、通常範囲内での使用による磨耗に関しては大家さんが修繕費を負担し、借主の故意や不注意、もしくは通常範囲以外の使用による破損や磨耗に関しては借主が修繕費を負担すると取り決めを行なったものです。

大家さん負担になるもの

原則として経年劣化、通常範囲内での使用による磨耗に関する原状回復費用は大家さんの負担になります。具体的な例は以下の通りです。

・日焼けによるポスター跡

・家具設置による床のへこみ

・冷蔵庫などの電気焼け

・エアコン設置によるビス跡

・耐用年数超過による設備の破損

借主負担になるもの

借主の故意や不注意、もしくは通常範囲以外の使用による破損や磨耗に関しての原状回復費用は、借主の負担になります。具体的な例は以下の通りです。

・タバコによる焼け跡

・掃除や手入れ不足によるカビやシミ

・ペットによる引っ掻き傷

・大家さんの許可なしに行われた壁塗装

退去時に驚かないために確認すべきこと

契約書を確認する

退去時に敷金の清算でトラブルにならないよう、物件を契約する際は契約書に敷金の特約の記載がないかよく確認しましょう。敷金の特約に関しては、契約書に『特約条項の欄』がありますので、何か記載がないか確認し、記載がある場合は敷金負担について必ず確認し納得してから契約するようにしましょう。

入居時に傷などをチェックする

敷金のトラブルで多いのが、退去時に発見された床や壁の傷などが、最初からあったものなのか?それとも借主が入居している間についたものなのか?ということです。最初からあった傷や汚れなどであれば、修繕費はもちろん大家さんの負担になります。退去時にもめないよう、物件に入居する時は事前に目立つような傷や汚れがないかチェックしておきましょう。

まとめ

普段物件の契約をする時に、実はきちんと契約書を見ないままハンコを押してしまうという方も多いかもしれません。しかし敷金の特約についてきちんと確認し納得してから契約をしないと、物件を退去する際、敷金の負担についてトラブルに発展したり、敷金が戻ってこなくてガッカリしたりということが起こってしまいます。

そういったトラブルを未然に防ぎ安心して暮らす為にも、敷金の特約についてよく理解し、契約書をきちんと確認しましょう。 他にも賃貸物件に関する疑問があれば、エイブル AGENTまでいつでもご相談ください。

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<関連リンク>
賃貸物件のフローリングの扱い方を教えてください。トラブルを防ぐポイントは?
原状回復について教えてください。定義やトラブル回避ポイントって?
そもそも、敷金ってなんですか?概要やトラブル予防の方法も説明


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