知らないと損をする!賃貸契約を結ぶときに注意したい8つのポイント!|教えてAGENT

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知らないと損をする!賃貸契約を結ぶときに注意したい8つのポイント!

           

契約手続きをしている様子

こんにちは、エイブルAGENTです。今回は、賃貸契約を結ぶ際に注意をしたいポイントを分かりやすく説明していきたいと思います。

 

お客様からは良く「賃貸契約を結ぶ際に気をつけた方が良いことはありますか?」とご質問をいただくことがあります。ひとくちに賃貸契約といっても、その内容や流れをしっかりと理解できている人は少ないでしょう。また、賃貸契約に慣れている人であっても、注意すべき点を疎かにしていることも・・・。ここではそんな賃貸契約の流れや注意点を、初心に返って学び直してみましょう。

 

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改めて考える賃貸借契約とは何か

賃貸契約書のイメージ

賃貸借契約というものが何か知らずに賃貸物件を契約しようとすると、入居時または入居後のトラブルを起こしやすくなりますので注意が必要です。

 

賃貸借契約とは、当事者である一方が「ある物」の使用及び収益を相手方にさせることを約束し、相手方はこの約束に対して賃料を払うことを約束することによって成り立つ契約のことを言います。これは不動産業界に関わらず、他業界でも交わされる契約になります。

 

文字にすると難しいですが、物件の賃貸借契約を例に挙げて説明すると、大家さんや不動産会社などの法人が所持している物件を、賃借希望のお客様に貸す(使用する)ことを約束し、その約束に対して物件を借りるお客様が賃料という形で家賃や初期費用を支払うことを約束する、という契約のことを言っています。

 

この時、物件を貸す側である大家さんや不動産会社を「賃主」または「賃貸人」と言い、賃料を支払って借りる側のお客様を「借主」または「賃借人」と言います。

 

賃貸借契約の流れ

まずは賃貸借契約の大まかな流れを知っておきましょう。

 

①申込→②審査→③重要事項説明→④契約金の入金→⑤契約締結

 

これが基本的な賃貸契約の流れになります。申し込みや契約金の入金は理解できると思いますが、このステップにある「審査」や「重要事項説明」については、良く知らない人もいるのではないでしょうか。この審査と重要事項説明は賃貸借契約時には必ず必要となる項目です。これを理解できていないと、予想外のトラブルを生む原因にもなりかねませんので、ここでは流れの内容をステップごとに解説していきましょう。

 

賃貸借契約ステップ1:申し込み

内見を済ませ、気に入った賃貸物件が見つかったらいよいよ契約に向けての手続きを踏んでいきます。まずは、「入居申込書」に必要事項を記入して、正式に申し込みをしましょう。

 

入居申込書には住所・氏名・勤務先・勤続年数・年収などを記入します。この申込書をもとに、大家さん(貸主)側の入居審査が行われますので、記入漏れや内容に間違いが無いよう注意しましょう。

 

賃貸借契約ステップ2:審査

入居申込書を提出すると、この申込書を元にした大家さん側の入居審査を受けることになりますが、この審査にかかる期間はだいたい2~3日で、場合によって一週間ほどかかることもあります。

 

また、この審査には「契約者本人の収入証明」(源泉徴収票など)や「連帯保証人の収入証明」(源泉徴収票など)といった書類が必要になってきます。さらに、契約する不動産会社によってはこれ以外の提出書類が必要だったり、地域によっては預り金や申込金といった費用が必要になる賃貸物件もありますので注意が必要です。

 

審査では、「安定した収入」「勤務形態」「具体的な収入額」などさまざまな面から判断されますが、一番は契約者の現在の年収や勤続年数により「家賃の支払い能力があるかどうか」を審査されます。

 

賃貸借契約ステップ3:重要事項説明

基本的に賃貸借契約には「重要事項説明」というものがあります。これは言葉通り、借りる予定である物件の仕様や注意事項、契約の詳細を確認するための説明になります。この重要事項説明を受け、契約者であるお客様が問題ないと判断して合意することで契約が成立します。

 

基本的には不動産会社にて、宅地建物取引主任者の資格を持った担当者が書面をもとに口頭で説明をします。

 

賃貸借契約ステップ4:契約金の入金

重要事項説明において特に問題が無ければ、契約金を入金する段階になります。

 

契約金の内容は「敷金」、「礼金」、「仲介手数料」、「日割り家賃」、「火災保険料」、「保証会社の料金」などになります。これらは全て合わせると、おおよそ家賃の5~6ヶ月分の費用となります。これらを「初期費用」とも言い、契約時に支払うものになります。

 

申し込み時に預かり金として契約金の一部を不動産会社に預けている場合、この預り金を差し引いた残金が契約金として請求されます。注意したいのは、預かり金は手付金とは違いますので、賃貸借契約の場合契約前のキャンセルであれば全額が返金となります。

 

賃貸借契約ステップ5:契約締結

入居審査が済み、契約内容の詳細を確認して全ての内容に合意し手続きを終え、契約金を入金したら契約締結となり、いよいよ物件の引き渡しです。

 

契約締結までの手続きでは、揃えなくてはいけない書類などがいくつかありますが、それらをクリアして賃貸借契約が交わされると物件への入居が可能になります。契約締結後は引越し業者の手配や荷造りなど、やることは沢山ありますので、しっかりと日程の調節をしながら引越しの準備をしましょう。

 

賃貸借契約における重要事項説明とは?

契約ステップの中でも説明した通り、重要事項説明とは契約予定の物件における仕様や注意事項、契約内容の詳細などを宅地建物取引主任者から口頭で説明してもらい、一緒に確認をしていく作業です。

 

ここで大切なのは、分からないことや疑問がある場合は、どんなに些細な事でもこの段階でしっかりと解決・解消しておくということです。この説明では専門用語が多数出てきますので、ただ一方的に説明を受けて分からないところをそのままに印鑑を押してしまう…ということが無いように注意しましょう。途中で質問しづらいと思ってもその場で流してしまうのではなく、その都度質問・確認を取るということが重要です。

 

内容を理解しないまま印鑑を押してしまえば、訳の分からないままその内容に合意したということになってしまいます。後から「話が違う」「聞いてない」などというトラブルにならないよう、疑問や質問は遠慮なく聞いてくださいね。

 

賃貸借契約でよくあるトラブルと注意点

賃貸契約している様子

賃貸借契約でよくあるトラブルには、支払いなどのお金が絡むものが多く見られます。例えば「申込金(預かり金)を支払ったが、申し込み自体をキャンセルしたのに申込金を返還しないと言われた」と言うような事や「申込金を支払いたくない」というようなトラブルだったり、お金に関わらず「申し込み自体を撤回できないと言われた」などということもあるようです。

 

基本的に契約前であれば申し込み自体を撤回することは可能ですし、前述で説明した通り申込金(預り金)はキャンセル時には全額を返還しなくてはいけない決まりになっています。

 

申し込みの撤回に関しては、安易に申し込みをしないということや、撤回する際はできるだけ間を置かずに速やかに申し出ること、また不用意に署名などをしないように気をつけましょう。

 

申込金に関してのトラブルは、申込金はあくまで「預けたお金」として領収証ではなく預り証を発行してもらい、「いつまで預けるのか」「どのような名目で預けるのか」「預け期間が過ぎた場合は速やかに返還される」というようなことをしっかりと明記してもらいましょう。

 

賃貸借契約時のトラブルはこれだけではありません。次は、上記の他に注意したいトラブルについて説明していきます。

 

賃貸借契約のトラブル1:特約を見逃した!

「重要事項説明」の中で、特にチェックをしておきたいのが「特約」という条文です。これは、「特別に約束したこと」という意味で、大家さんと借主との間で交わされる約束事になります。この特約の中には退去時の決まり事や、その他重要な約束事が記載されていますので、契約前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。

 

例えば「室内のリフォーム、修繕の費用は借主が全額負担する」というような特約や、「退去時のルームクリーニングの費用は借主の負担とする」などといった特約をよく見かけます。賃貸契約書に記載がある限りその特約は有効となりますので、「見ていなかった」「知らなかった」といった理由は適用されません。大きなトラブルになる前に、しっかりと内容を理解しておきましょう。

 

賃貸借契約のトラブル2:実は更新料がかかる!

大きな出費となる賃貸物件の更新料ですが、これには注意が必要です。なぜなら更新料は住む地域によって徴収されるとこと、されないとこがあるからです。

 

一般的に東日本では家賃とは別に、だいたい2年ごとに家賃一ヶ月分の更新料が徴収される賃貸が多く、西日本では更新料を徴収しない賃貸が多く見られます。西の方から東京方面へ引越ししてきた場合、更新料の有無をしっかりと確認しておかないと、2年毎に大きな出費が突然やってくることになります。

 

その土地で賃貸物件の取り扱いや詳細は変わってきますので、しっかりと内容を確認しておきましょう。

 

賃貸借契約のトラブル3:更新の際に事務手数料がかかる!

一般的に賃貸物件の更新には、更新料の他に「更新手数料」または「事務手数料」と「火災保険料」がかかります。

 

更新手数料または事務手数料は、大家さんと借主の仲介となる不動産会社または管理会社に支払う手数料になります。また火災保険はだいたい2年更新の契約になりますので、賃貸物件の更新の際に一緒に支払うことがほとんどです。これらは合わせて数万円の出費になりますので、更新料だけ用意して安心しないよう、しっかりと手数料や火災保険料の金額も確認しておきましょう。

 

賃貸借契約のトラブル4:退去予告の期間が1ヵ月しかない!

他へ引越す際には契約書内に記載されている期間内に、大家さんまたは不動産会社へ退去の意思を伝える必要があります。一般的には退去の一ヶ月前に、その意思を通知しなければいけません。通知方法も電話のみで良いのか、書面での通知が必要かなど、一度問合せて確認をしてみましょう。契約内容によっては、1ヶ月以上期間がある場合もあります。

 

また引越しの日取りが決まったら、不動産会社に連絡を入れましょう。退去の立ち合いが必要になりますので、その日時を決めていきます。1ヶ月という期間は意外と短いですので、引越しの予定がある場合は早めに荷造りなどをすすめ、通知した退去日に部屋を明け渡せるようしっかりと調整しておくことが大切です。

 

賃貸借契約のトラブル5:設備が故障しても直してもらえない!

引越しした先の賃貸に備え付けられている設備が故障した際、大家さんに修理してもらえないというトラブルも多く聞きます。これは賃貸借契約を交わした際に契約書の内容がどうなっているかが重要ですので、すぐに確認をしてみましょう。その契約内容の中で備え付けの設備に関わる費用負担について何も定めていなければ、一般的な使用範囲内での故障や取り換えは基本的には大家さんが負担するものと考えられます。ここで設備の修理や交換は借主の負担となっていれば、借主が費用を負担することになります。

 

またこれらのトラブルで多いのが、備え付けのエアコンなどです。電化製品には寿命がありますので、エアコン取替え時の費用や修理費用の負担、その他備え付け設備に関しては、不動産会社や管理会社を含めしっかりと取り決めをしておくことをおすすめします。

 

賃貸借契約のトラブル6:契約期間内に退去した場合の違約金

解約予告をした時期によって家賃を一ヶ月分支払う必要がある場合がありますが、これとは別に契約期間内の解約によって生じる「違約金」というものがありますので注意しましょう。この違約金が発生するケースは比較的少ないのですが、敷金・礼金なしや相場より家賃が安いなど、初期費用を安く抑えられる一部の物件では一年未満での超短期解約などに対する違約金の条項を設けてある場合があります。

 

契約期間の中途解約など違約金が発生する賃貸借契約では、重要事項説明書と賃貸借契約書の双方にその旨を盛り込むことが義務付けられていますので、重要事項説明の際にしっかりと確認しておくことをおすすめします。

 

賃貸借契約のトラブル7:使い方の制限があった!

契約の際に「本物件につき、専ら居住の用に供しなければならない」との記載がある場合は、住まいとして以外の使い方は認められていませんので注意しましょう。

 

また重要事項説明の中で利用の制限に関し「子供不可」などの記載がある場合もありますので、今後のことを考えるのであればこの辺りもしっかりと理解しておく必要がります。

 

この他にも「ペット禁止」や災害時の避難路確保のために「ベランダに荷物を置かない」、「共有スペースに布団を干さない」などさまざまな取り決めがある場合があります。これも契約時にしっかりと確認し、トラブルになることを避けましょう。

 

賃貸借契約のトラブル8:トラブル時の連絡先が大家さんじゃない!

実際にトラブルが起きてしまった際に連絡を取る相手が誰なのか分かっていないと、後で焦って対応が遅れてしまうことがあります。

 

賃貸物件の賃主=大家さんと考えるかもしれませんが、トラブルの相談先が大家さんでないことは多くあります。大家さんは物件を貸してくれているだけで管理は他に任せているという場合は、その管理会社が相談先になります。

 

賃貸借契約書に管理者が記載されている場合が多いですので、分からない場合はまずそちらを確認してみましょう。賃貸借契約書を紛失、または見当たらない場合は契約した際の仲介業者(不動産会社)に問合せをして、管理者を教えてもらうことも可能です。

 

その他賃貸契約の注意や疑問

ここまで契約締結までの流れから、契約において起こりやすいトラブルとその注意点についてお話していきましたが、これ以外にもまだ注意しなくてはいけないことや疑問があるかと思います。

 

その中でもよく聞かれるのが「賃貸契約書を失くしてしまった」というケースや、「契約書はいつ貰えるのか」というような疑問です。

 

賃貸契約書をなくしてしまった場合どうすればよい?

退去時まで大事に保管しておかなければいけない「賃貸契約書」ですが、実は紛失してしまったというご相談も少なくありません。

 

賃貸契約書を紛失したとしても、退去時に賃貸契約書を返却したり提示したりすることはありません。また紛失したことによって締結した契約が無かったことになる、解除されるということもありませんので安心してください。

 

重要なのは書面の有無よりも、契約内容の確認ができないということです。退去時や設備の故障時に原状回復や修理といった負担を大家さん(賃主)と借主どちらが負うのかなど、自分で書面にて確認ができないというのが問題です。

 

賃貸契約書は大家さんと借主双方に一部ずつ交付されていますから、まずは大家さんに紛失の有無を伝え契約書のコピーを貰えるよう問い合わせてみましょう。だいたいは契約書のコピーを渡してくれます。また大家さんも紛失していた! という場合は、契約時に仲介した不動産会社や管理会社に連絡してみてください。仲介した業者も契約に関する書類を保管する義務がありますので、そちらからコピーをもらうことも可能です。ただし、保管義務は5年となっていますので必ずコピーが手に入るとは言えません。また、手数料などが発生する場合があります。賃貸契約書は退去日まで、しっかりと大事に保管しておいてください。

 

賃貸契約書はいつもらえるもの?

賃貸契約書は入居時に貰えるもの…と考えている人は多いと思いますが、入居日を過ぎても貰えないことは多くあります。

 

一般的に契約書は「契約者(借主)」「連帯保証人」「仲介業者」「賃主(大家さん)」の署名捺印がすべて揃ったうえで、仲介業者が契約書を作成して契約者にお渡ししますので、仲介する業者によって契約書の返却にはバラつきがあります。契約者が契約書を提出した時期が入居直前であれば、必然的に契約書が手元に返るのは遅くなります。

 

また一ヶ月経っても契約書が手元に返ってこないという場合は、契約書の流れがどこかで止まっている可能性が大きいですので、その場合は速やかに仲介した業者へ問合せましょう。

 

契約後に後悔しないよう不明な点は必ず確認しよう!

賃貸契約するときのポイントのイメージ

賃貸借契約は複雑そうに感じて不安を覚える人も少なくありませんが、重要なのは疑問や質問は些細なことであっても契約前にしっかりと確認を取るということです。契約が締結してしまった後ではその内容を覆すことは難しくなりますので、後悔しないよう契約書の内容も含めしっかりと理解をしておきましょう。

 

また、こういった契約に関する不安や疑問、また質問などに対してもエイブルAGENTは親身なってお答えいたしますので、ご不明な点や物件探しはぜひ、エイブルAGENTにお問合せください。お客様のニーズに合わせた物件のご紹介から、お客様の不安や疑問までしっかりと対応させていただき、より良い新生活のためのアドバイスをさせていただきます。

 

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<関連リンク>

「賃貸契約時の必要書類をまとめて紹介!学生・転職・無職の場合など状況に合わせて確認しよう!」

「何日かかる?賃貸契約時に必要なお金と書類を習得にかかる目安も合わせてご説明」


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